Comprador precisa verificar se existem pendências que possam pesar no rateio mensal.
Além das verificações costumeiras na documentação do imóvel na hora da compra, o interessado na aquisição deve investigar também a situação do condomínio onde este imóvel se encontra. Dívidas tributárias, trabalhistas ou decorrentes de ações judiciais não podem ser cobradas do antigo dono, mesmo que tenham se iniciado antes da transferência.
Moacyr Oliveira, gerente de Locações e Vendas do Grupo Hubert, maior administradora de condomínios da capital, diz que o pagamento de indenizações devidas pelo condomínio ficará a cargo dos proprietários dos imóveis no momento da liquidação do débito. Oliveira recomenda que antes de fechar negócio, o comprador confira as prestações de contas do prédio para verificar o nível de inadimplência dos condôminos e cheque possíveis ações de fornecedores, ex-funcionários ou débitos fiscais.
Depois da verificação das contas do condomínio, diz Oliveira, deve-se conferir possíveis débitos na receita Federal, por meio de consulta ao Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), obrigatório a todos os condomínios.
Com o CNPJ e a razão social do condomínio em mãos é hora de checar a existência de problemas em outros setores. No caso de imóveis em condomínios localizados na capital, os possíveis débitos trabalhistas, decorrentes de reclamações de ex-funcionários podem ser verificados na sede do Tribunal Regional do Trabalho (TRT). É preciso comparecer pessoalmente, munido de CNPJ e da razão social do condomínio. De acordo com o TRT, o documento listará todas as ações trabalhistas ajuizadas na cidade de São Paulo. Cada folha custa R$5,53 e a entrega ocorre em até três dias após o pedido, que pode ser feito pela internet. Moradores de outras cidades devem solicitar o documento n jurisdição da qual a cidade faz parte. Para saber acesse http://www.trt2.jus.br./
Para conferir se há dívidas de natureza geral ou protestos contra condomínios com sede na capital, os consumidores devem se dirigir ao Tribunal de Justiça, onde está o fórum central da cidade (Pça. João Mendes, s/n°)
Um exemplo de problema desse tipo ocorreu em um condomínio em Higienópolis, região central da capital. Seus moradores podem ter de arcar com pesada conta. O chef de cozinha Olivier Anquier exige indenização superior a R$ 1,2 milhão. Morador do edifício entre 1997 e 2005, Anquier alugou um salão no local, que transformou em “salão de chá”, como ele denomina, aberto em 2003.
Durante a reforma para adaptação no local, instalou um exaustor e reabriu uma porta de acesso entre o salão e a parte interna do prédio. As intervenções teriam sido a razão da discórdia entre ele e a administração do edifício. “A porta fazia parte do projeto original do edifício e o exaustor não fazia barulho”, alega Anquier.
A atual síndica, Marlene Suano, afirma que o barulho incomodava de tal forma que foi assunto de reuniões do condomínio. “Tentamos resolver, mas ele (Anquier) permaneceu irredutível”. Após uma sucessão de discussões, em dezembro de 2005, ele decidiu fechar estabelecimento.
Fábio Mortari, advogado de Anquier, diz que o pedido na Justiça reivindica, em valores corrigidos, R$ 704 mil pelos investimentos feitos no imóvel e R$ 504 mil por conta do lucro que o estabelecimento teria deixado de obter entre o fechamento e julho do ano seguinte, quando, segundo o advogado, terminou o contrato de locação.
Anquier obteve vitória em primeira e segunda instâncias e a Justiça determinou a execução da sentença em agosto, com o pagamento do valor reivindicado, mas o advogado do condomínio, Carlos Correia, solicitou o embargo (interrupção) da sentença e pediu que Anquier apresentasse documentos que comprovassem os prejuízos que alegou ter sofrido. Segundo Mortari, foram apresentadas todas as planilhas contábeis do estabelecimento desde o início das atividades, em 2003.
Correia afirma que a Justiça determinou que a documentação passe por perícia para verificação de autenticidade. “Estamos aguardando a nomeação do perito”, afirma.
Fonte: JT – “Seu Bolso” – 30.09.09 – por Marcos Burghi
Comentário CABAM
Como vimos na reportagem acima, além de todos os cuidados necessários a serem adotados na hora de comprar um imóvel, seja residencial ou comercial, precisamos ainda tomar outras providências que assegurem às partes uma forma ágil e eficaz, caso seja preciso resolver qualquer conflito dessa natureza.
Em função disso, a CABAM sempre recomenda que em contratos imobiliários seja acrescentada a Cláusula de Compromisso Arbitral a qual vinculam as partes a resolverem quaisquer controvérsias oriundas do mesmo ou da relação jurídica, por Conciliação, Mediação ou Arbitragem nos termos da Lei Federal n.º 9307/96, com todos os benefícios legais previstos.
No caso descrito, não havendo solução através de um acordo, seria então instaurado o procedimento arbitral, com a nomeação de um Árbitro Especialista no mérito (perito) para que após colher todas as provas necessárias, proferisse sentença judicial irrecorrível no prazo máximo de 180 dias.
Além disso, a Arbitragem Brasileira é vista como a Justiça Restaurativa pois tem a função de resolver a lide (conflito) sem desgastar as relações interpessoais.
É válido ainda adicionar, que na Arbitragem não há jurisdição territorial podendo o foro arbitral eleito dirimir questões de todo o território nacional.
Como exemplificação, ditamos a seguir um modelo simples de Cláusula Arbitral a qual nos referimos:
http://www.cabam.com.br/site/portal/html/modules/xt_conteudo/index.php?id=13
Além das verificações costumeiras na documentação do imóvel na hora da compra, o interessado na aquisição deve investigar também a situação do condomínio onde este imóvel se encontra. Dívidas tributárias, trabalhistas ou decorrentes de ações judiciais não podem ser cobradas do antigo dono, mesmo que tenham se iniciado antes da transferência.
Moacyr Oliveira, gerente de Locações e Vendas do Grupo Hubert, maior administradora de condomínios da capital, diz que o pagamento de indenizações devidas pelo condomínio ficará a cargo dos proprietários dos imóveis no momento da liquidação do débito. Oliveira recomenda que antes de fechar negócio, o comprador confira as prestações de contas do prédio para verificar o nível de inadimplência dos condôminos e cheque possíveis ações de fornecedores, ex-funcionários ou débitos fiscais.
Depois da verificação das contas do condomínio, diz Oliveira, deve-se conferir possíveis débitos na receita Federal, por meio de consulta ao Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), obrigatório a todos os condomínios.
Com o CNPJ e a razão social do condomínio em mãos é hora de checar a existência de problemas em outros setores. No caso de imóveis em condomínios localizados na capital, os possíveis débitos trabalhistas, decorrentes de reclamações de ex-funcionários podem ser verificados na sede do Tribunal Regional do Trabalho (TRT). É preciso comparecer pessoalmente, munido de CNPJ e da razão social do condomínio. De acordo com o TRT, o documento listará todas as ações trabalhistas ajuizadas na cidade de São Paulo. Cada folha custa R$5,53 e a entrega ocorre em até três dias após o pedido, que pode ser feito pela internet. Moradores de outras cidades devem solicitar o documento n jurisdição da qual a cidade faz parte. Para saber acesse http://www.trt2.jus.br./
Para conferir se há dívidas de natureza geral ou protestos contra condomínios com sede na capital, os consumidores devem se dirigir ao Tribunal de Justiça, onde está o fórum central da cidade (Pça. João Mendes, s/n°)
Um exemplo de problema desse tipo ocorreu em um condomínio em Higienópolis, região central da capital. Seus moradores podem ter de arcar com pesada conta. O chef de cozinha Olivier Anquier exige indenização superior a R$ 1,2 milhão. Morador do edifício entre 1997 e 2005, Anquier alugou um salão no local, que transformou em “salão de chá”, como ele denomina, aberto em 2003.
Durante a reforma para adaptação no local, instalou um exaustor e reabriu uma porta de acesso entre o salão e a parte interna do prédio. As intervenções teriam sido a razão da discórdia entre ele e a administração do edifício. “A porta fazia parte do projeto original do edifício e o exaustor não fazia barulho”, alega Anquier.
A atual síndica, Marlene Suano, afirma que o barulho incomodava de tal forma que foi assunto de reuniões do condomínio. “Tentamos resolver, mas ele (Anquier) permaneceu irredutível”. Após uma sucessão de discussões, em dezembro de 2005, ele decidiu fechar estabelecimento.
Fábio Mortari, advogado de Anquier, diz que o pedido na Justiça reivindica, em valores corrigidos, R$ 704 mil pelos investimentos feitos no imóvel e R$ 504 mil por conta do lucro que o estabelecimento teria deixado de obter entre o fechamento e julho do ano seguinte, quando, segundo o advogado, terminou o contrato de locação.
Anquier obteve vitória em primeira e segunda instâncias e a Justiça determinou a execução da sentença em agosto, com o pagamento do valor reivindicado, mas o advogado do condomínio, Carlos Correia, solicitou o embargo (interrupção) da sentença e pediu que Anquier apresentasse documentos que comprovassem os prejuízos que alegou ter sofrido. Segundo Mortari, foram apresentadas todas as planilhas contábeis do estabelecimento desde o início das atividades, em 2003.
Correia afirma que a Justiça determinou que a documentação passe por perícia para verificação de autenticidade. “Estamos aguardando a nomeação do perito”, afirma.
Fonte: JT – “Seu Bolso” – 30.09.09 – por Marcos Burghi
Comentário CABAM
Como vimos na reportagem acima, além de todos os cuidados necessários a serem adotados na hora de comprar um imóvel, seja residencial ou comercial, precisamos ainda tomar outras providências que assegurem às partes uma forma ágil e eficaz, caso seja preciso resolver qualquer conflito dessa natureza.
Em função disso, a CABAM sempre recomenda que em contratos imobiliários seja acrescentada a Cláusula de Compromisso Arbitral a qual vinculam as partes a resolverem quaisquer controvérsias oriundas do mesmo ou da relação jurídica, por Conciliação, Mediação ou Arbitragem nos termos da Lei Federal n.º 9307/96, com todos os benefícios legais previstos.
No caso descrito, não havendo solução através de um acordo, seria então instaurado o procedimento arbitral, com a nomeação de um Árbitro Especialista no mérito (perito) para que após colher todas as provas necessárias, proferisse sentença judicial irrecorrível no prazo máximo de 180 dias.
Além disso, a Arbitragem Brasileira é vista como a Justiça Restaurativa pois tem a função de resolver a lide (conflito) sem desgastar as relações interpessoais.
É válido ainda adicionar, que na Arbitragem não há jurisdição territorial podendo o foro arbitral eleito dirimir questões de todo o território nacional.
Como exemplificação, ditamos a seguir um modelo simples de Cláusula Arbitral a qual nos referimos:
http://www.cabam.com.br/site/portal/html/modules/xt_conteudo/index.php?id=13
